930 миллионов чистой прибыли на 35 миллионах на входе

🟤 Новая Рига — 20 000 ₽ за сотку. 930 миллионов чистой прибыли на 35 миллионах на входе

#беремнеберем

Отсматриваю проекты для коллективных инвестиций с очевидной доходностью.

После первого всплеска жадности все, как всегда, решают детали.

📍 Красная Горка — Бутырки — Румянцево, 16 гектаров земли с прямым въездом с шоссе, окружён лесом. До инфраструктуры рукой подать — НП Румянцево на границе: школа, детсад, супермаркет, станция электрички.

💰 Цена вопроса — 35 млн рублей. ВРИ — для ведения КФХ.

Первый взгляд:

Участок позволяет продать посёлок на 100–130 домов под постоянное проживание.

Воображение рисует продажи по 350 тыс/сотка и до 16 млн за готовый дом под ключ.

Чистая прибыль до 3 млн с домовладения если строить хорошо и 7 млн, если строить как все.

930 млн чистой прибыли на 35 миллионом входе - ну здравствуй, Грааль свет Бетонович.

Переходим к деталям и перечню планов Б

🔴 Нарезать и перепродать под КФХ без смены ВРИ - не вариант, фермерство не окупится. Если не распространять пищевую приправу в виде фасованной в пакетики сухой конопли.

План Б2 — нарезка и продажа со сменой ВРИ(вида разрешенного использования)

✅ Смена ВРИ на «садоводство» — затраты от 115 тыс/сотка.

Продажная цена может дойти до 250–300+.

НО: согласования лесной дороги с лесхозом, строительство дороги в 1 км, инфраструктурная нагрузка на полезную продажную площадь в виде дорог, свет, минимальная входная группа, 12 месяцев на согласования.

Итог — становится бульоном из-под яиц.

План Б3 — начало стройки и продаж готовых домовладений, три очереди по 30-40 домов со сменой ВРИ в процессе в расчете на эффект флиппинга - ВАУ эффект при продаже полностью готового к проживанию дома

🏗 Построить первую очередь сразу — 30–40 домов по статусу КФХ на 30 процентах ЗУ с прицелом распилить по готовым границам.

Главный стоп-фактор продаж - ВРИ земли, каким бы ни был ВАУ - эффект от готового и меблированного дома, страшилки в интернете и риэлторы будут отговаривать людей от покупки.

Да и с целевой аудиторией — беда. Для местных бюджет завышен

Остаются удаленщики без претензий к детской инфраструктуре и взрослые люди. Главный фактор притяжения - транспортная доступность и маркетинговый эффект Новой Риги за вменяемые деньги.

Типичный клиент — взрослая пара с наличкой от продажи однушки, с желанием жить на природе, но в привычном городском комфорте

🏚 Весьма консервативная аудитория с главным фокусом: не потерять последнее.

Довольно падки на красивые картинки, плохо разбирающиеся в технологиях и реальных затратах на стройку. С длительным циклом принятия решений. Люди с интернет-экспертизой и маркетплейсовой парадигмой выбора.

Вот красивая картинка в циане. А вот вторая, точно такая же, но вдвое дешевле и с хорошими отзывами.

Супертяжелый клиент с мощной альтернативой выбора в своей парадигме принятия решений.

Вишенка на торте к портрету: ездят отсматривать проекты исключительно по выходным и в летнее время.

За долгое время семейной жизни успели порядком надоеть друг другу и долго приходят к согласию

Вердикт:

🟥 Не берем.

Проект живой, но для специфической аудитории в расчете на то, что за 5-7 лет реализации ставка снизится, а Москва разрастется, план так себе.